О том, какие риски возникают при покупке квартиры в новом доме и как их избежать, рассказал на семинаре для потребителей директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Выбор дома Выбор квартиры начинается с поиска места, констатировал Илья Логинов. При этом покупателю нужно узнать, насколько развита инфраструктура в том районе, где он собирается покупать квартиру: есть ли там школы, детские сады, магазины, спортивные учреждения, насколько хороша транспортная доступность, как она будет в перспективе меняться, будут ли появляться новые развязки, мосты, новые станции метро. Экология, озелененность района тоже имеют значение. Информацию о перспективах развития районов Петербурга можно отслеживать на сайте КГА. Ключевой фактор выбора конкретного дома – материал строительства. Панельные дома, по мнению эксперта, чаще уступают кирпичным и кирпично-монолитным по уровню теплоизоляции и звукоизоляции, но строятся они гораздо быстрее и сдаются обычно с отделкой. Впрочем, Илья Логинов замечает, что сегодня панельные дома улучшены по характеристикам по сравнению с теми, что строились в советское время. Факторы надежности Оценивая надежность застройщика, покупателю нужно обратить внимание на срок работы компании на рынке. «Если компания существует 15-20 лет, это замечательно, но при этом нужно понимать, сколько домов компания построила за это время. Если за 20 лет всего два дома, то это не очень хороший показатель», – считает Илья Логинов. Также стоит поинтересоваться качеством этих домов. Эксперт советует зайти во дворы, походить по кварталам. Можно пообщаться с жителями: узнать, были ли проблемы при сдаче дома, появились ли дополнительные платежи – или все было гладко. Также репутацию застройщика можно оценить по отзывам в интернете. Документы, которые необходимо проверить, – это разрешение на строительство, документы на землю (в собственности или в аренде находится земля). Бывает так, что разрешение на строительство есть, но на строительство одноквартирного односемейного дома, а строится многоквартирный шестиэтажный. По словам Ильи Логинова, такие случаи очень распространены, и на сегодняшний день судебные решения, принятые по таким домам, признают их объектами незаконного строительства. Покупателю следует трезво оценить предлагаемые застройщиком цены. По мнению г-на Логинова, если цена за квадратный метр составляет 45 тыс. рублей и ниже – это повод серьезно задуматься, все ли в порядке у застройщика. Застройщик, который очень сильно демпингует, либо не собирается достраивать дом, либо имеет серьезные проблемы с документацией (нет разрешения на строительство или права на землю). Стоит отнестись с опаской к застройщику, который выводит в продажу очередной дом, когда на других стройках минимальная активность. Также покупатель должен насторожиться, если в доме проданы почти все квартиры, а строительство еще не началось или строятся первые этажи. Скорость строительства объекта – еще один немаловажный фактор. «Нормальное строительство», по словам Логинова, – это примерно два-три этажа в месяц. Обычно средний дом возводится за два с половиной года. Если работа идет медленнее, то, как правило, у застройщика есть проблемы по срокам сдачи. Один из самых существенных показателей при выборе застройщика – это банки, с которыми он работает. Чем больше банков дают ипотеку дольщикам того или иного девелопера, тем лучше. Сотрудничество с крупнейшими банками (Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ) говорит о том, что у объекта все в порядке с документацией, утверждает эксперт. Банки всегда тщательно изучают документы на строительство, а служба безопасности проверяет финансовую документацию и конкретных людей, которые занимаются строительством, то есть не только компании, но и физических лиц. Покупка квартиры в доме, в котором город выкупил часть жилья для своих социальных проектов (например, для ветеранов), довольно надежно защищает от проблем. Конечно, не на 100%, говорит Илья Логинов, но дополнительные гарантии появляются. Государство, как правило, очень внимательно следит за выполнением таких обязательств. Если вдруг возникнут проблемы со сроками сдачи этого дома, у застройщика будут сложности с будущими проектами, в том числе с получением разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию. Договор дороже денег Наконец, крайне важно, договор какого типа заключает застройщик со своим покупателем – ДДУ (договор долевого участия), договор ЖСК (вступления в жилищно-строительный кооператив) или ПДКП (предварительный договор купли-продажи). Общепризнано, что ДДУ – это самый надежный вариант покупки квартиры, который минимизирует все риски. Такой договор регистрируется в ФРС, и значит, возможности продать второй раз квартиру у застройщика не будет, поясняет Илья Логинов. Документы, которые придут повторно в ФРС на эту квартиру, будут отклонены. В этом году в 214-й Федеральный закон, регламентирующий отношения застройщика и дольщика по ДДУ, приняты поправки, согласно которым застройщик должен страховать сделки по каждому объекту недвижимости. Это значит, что либо банк, либо страховая компания должна гарантировать финансирование продолжения строительства, если оно по какой-то причине будет остановлено. Поэтому, советует Логинов, перед заключением сделки теперь стоит спрашивать, какой банк или страховая компания дает гарантии на строительство. 214-ФЗ также налагает на застройщика очень большие штрафы, если дом сдается не вовремя. Поэтому компания сделает все возможное, чтобы не допустить срыва срока. ЖСК – легитимная схема, по которой работают многие застройщики. Но по ЖСК клиент компании является не покупателем, а пайщиком, то есть инвестором, чьи вложения не страхуются. Если у застройщика возникнут проблемы, клиент не сможет потребовать, чтобы ему возместили ущерб. По словам Ильи Логинова, он получит «просто кусок недостроенного дома». Также, согласно схеме ЖСК, кооператив имеет право увеличить стоимость пая, если вдруг не хватило денег на строительство. Никаких претензий при этом предъявить будет нельзя, придется подчиниться требованиям застройщика. Застройщиков, которые предлагают заключить ПДКП, все меньше, но, тем не менее, они встречаются, а для клиента это большие риски, говорит эксперт. Ни один юрист не согласует покупателю такую сделку, не возьмет на себя ответственность дать добро на заключение подобного договора, считает Илья Логинов. Когда подписывается предварительный договор купли-продажи, квартиры как таковой еще не существует. То есть это договор намерения, который подразумевает, что потенциальный покупатель сможет заключить основной договор купли-продажи, когда квартира будет построена. Согласно Гражданскому кодексу, предварительный договор купли-продажи не создает финансовых отношений, то есть покупатель не может дать деньги застройщику для строительства дома. Поэтому компания, чтобы все-таки получить деньги, предлагает, например, заключить договор займа – вексельный договор, и получается, что застройщик берет деньги в долг у клиента, как по расписке. «Никаких отношений, связанных с квартирой, таким образом не возникает. Если застройщик не вернет деньги по этому договору, то у него не будет никаких санкций со стороны государства, только в рамках административного преследования», – предупреждает Илья Логинов. Ссылка: http://news.ners.ru/novostroyka-bez-opaski.html