Источник: Urbanus.ru По инициативе президента РФ в ближайшие годы будет запущена программа «Жилье для российской семьи». Ожидается, что на льготных основаниях квартирный вопрос улучшат тысячи семей. Кто сможет участвовать в программе, не составит ли жилье от государства конкуренцию коммерческим новостройкам, а также реально ли вообще строить доступные квартиры в России, узнал портал Urbanus.ru. Пара вводных В рамках государственной программы «Жильё для российской семьи» планируется построить не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-класса. Сейчас свое желание участвовать в проекте подтвердили 36 регионов страны. Ожидается, что стоимость квадратного метра будет на 20% ниже рыночной, но не превысит 30 тыс. рублей. «Все инвестиции в гигантскую стройку – внебюджетные, они составят 750 млрд. рублей. Это расходы застройщиков, которые потом будут продавать жилье», – отмечал глава Минстроя Михаил Мень. Чиновники обещают, что государство со своей стороны будет компенсировать затраты на инженерную из расчета 4 тыс. рублей за кв. м. Также власти обязуются сократить сроки предоставления земельных участков под застройку. Благодаря госпрограмме к 2018 году жилищные условия смогут улучшить 460 тыс. семей. Однако купить жилье на привлекательных условиях смогут далеко не все. В первую очередь программа рассчитана на «экономически активное население страны», которое должно иметь деньги на первоначальный взнос в сумме не ниже 20% от стоимости жилья. Также требуются средства на выплату остальных средств в сроки, оговоренные с застройщиком. Кроме того, участник программы должен состоять на учете по улучшению жилищных условий – проживать в помещении, в котором приходится менее 18 кв. м. на человека. «Программа предназначена не для неограниченного круга лиц, а для отдельных категорий граждан. Например, право на приобретение такого жилья будут иметь граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных негодными для проживания, имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющиеся получателями материнского капитала, имеющие трех и более несовершеннолетних детей, проживающие в помещениях, фактическая площадь которых составляет не более 18 кв.м. на человека, при этом имеющие доход и имущество в собственности не более установленного программой максимума», – отмечает Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ – Девелопмент». Про доходы и расходы По оценке Владимира Меня, возможность приобрести жильё по сниженным ценам получит примерно треть россиян. Сколько же будет стоить такая доступная жилплощадь? Цена квартиры будет варьироваться в зависимости от стоимости «квадрата» в том или ином субъекте РФ. Для крупных городов, в том числе Москвы, планка будет максимальной и составит 30 тыс. рублей. При этом площадь самой малогабаритной квартиры составит 33 кв. м. Таким образом, квартиру можно будет приобрести за 990 тыс. рублей. Для покупки такой квартиры в рассрочку на 3 года, семья должна иметь ежемесячный доход примерно в 30 тыс. рублей. Если рассчитывать на приобретение большей по площади однокомнатной квартиры (54 кв. м), уже около 45 тыс. рублей; двухкомнатной квартиры площадью 65 кв. м. – 54 тыс. рублей в месяц. Так что нельзя сказать, что программа «Жильё для российской семьи» рассчитана на бедные слои населения. Для участия в ней нужно, во-первых, подходить под перечисленные критерии, а, во-вторых, быть платежеспособными. Однако такой вариант в любом случае является более выгодным, нежели покупка квартиры в новостройке на общерыночных условиях. К слову, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на рынке новостроек эконом-класса превысила рубеж в 7 млн. рублей и составила 7,1 млн. рублей, двухкомнатной - 9,8 млн. рублей, а трехкомнатной - 12,5 млн. рублей. Доступное жилье – доступная задача? Разговоры о том, что нужно снижать себестоимость строительства жилья в нашей стране, ведутся не первый и даже не пятый год подряд. Чиновники высказывали различные идеи, которые сводились к возведению малоэтажных микрорайонов, к необходимости содействовать в прокладке коммуникаций, а также сокращать сроки выдачи земельных участков. Однако стоимость недвижимости, как была неприлично высокой, так и осталась. В данный момент понизить стоимость квартир эконом-класса в столичном регионе не является возможным, считает руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. С позиции застройщика, снижение цен на жилье сказалось бы на прибыли от проекта, что означает прямой вопрос о целесообразности выхода на рынок. По словам экспертов, можно достигнуть уменьшения цен по отдельным проектам в результате усовершенствования материалов и технологий строительства, но данные нововведения не значительно скажутся на конечной цене квартир. В свою очередь Сергей Хорошков говорит о том, что цены на квартиры можно уменьшить с помощью роста темпов строительства. «Чем больше будет вводиться жилья в эксплуатацию, тем доступнее оно будет. В теории, минимальная стоимость жилья ограничена себестоимостью строительства. Таким образом, чтобы снизить рыночную стоимость жилья необходимо уменьшить себестоимость строительства. Государство не может повлиять на стоимость строительных материалов и уровень заработной платы рабочей силы, из которых в том числе складывается себестоимость. Однако власти могут частично взять на себя строительство социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, что существенно окажет влияние на себестоимость строительства квадратного метра в проектах», – считает эксперт. Строительство инженерной и дорожной инфраструктуры за счет государства, упрощенные условия подключения к мощностям (электричество, тепловые сети, вода и канализация), наличие легкодоступных и дешевых кредитов на строительство, пониженное налогообложение для девелоперских и строительных компаний, доступность земельных участков под строительство жилья – при сочетании всех этих идеальных условий можно достигнуть снижения цен на жилье. По мнению заместителя директора ГВСУ «Центр» Владимира Савчука, основные механизмы по уменьшению стоимости жилья эконом-класса уже известны и опробованы: 1.Предоставление земельных участков муниципальной и федеральной собственности с заранее фиксированной ценой продаж части новостроек. 2. Уменьшение нагрузки застройщика по подключению к коммуникациям. 3. Развитие транспортной инфраструктуры за счет бюджетного финансирования. 4. Субсидирование и создание благоприятного климата для модернизации строительной отрасли, внедрения новых технологий. 5. Развитие эффективных инструментов финансирования проектов. Между тем, прописанные инструменты и принятые программы в жизни применяются в единичных случаях, а в некоторых регионах, где наблюдается высокий спрос на жилье, и вовсе не работают. Коммерческое жилье – вне конкуренции Эксперты рынка считают, что построенное в рамках данной программы жилье вряд ли займет существенную долю рынка недвижимости, составив конкуренцию коммерческим новостройкам. Дело в том, что программа, как было сказано ранее, предназначена не для неограниченного круга лиц, а для отдельных категорий граждан. Кроме того, инвестиционные проекты по возведению квадратных метров в рамках программы, вполне возможно, не будут привлекательны для застройщиков с точки зрения получения прибыли. Можно сделать вывод, что коммерческие новостройки будет по-прежнему строиться в больших масштабах. А программа «Жилье для российской семьи» окажет лишь выборочную поддержку небольшой части наших сограждан. Такие слои населения, как студенты или молодые семьи без детей, под программу не попадают, так что сравнить этот государственный проект по значимости, к примеру, со строительством хрущевок в 60-е годы, не представляется возможным. Хотя первый шаг чиновники сделать попытались; и возможно, за ним последуют следующие.